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Ratschläge zur Geldanlage
September 27, 2016

Eigene Immobilie zur Altersvorsorge?

Für den Kauf einer eigengenutzten Immobilie gibt es viele gute Gründe – gerade angesichts niedriger Zinsen. Unzweifelhaft spielt die eigene Immobilie für viele Menschen auch eine wichtige Rolle für das persönliche Lebensglück. Es ist ein Wert an sich, Herr im eigenen Haus zu sein und nicht den Mieterhöhungen und etwaigen Launen des Vermieters ausgesetzt zu sein. Doch hier wollen wir nicht die emotionalen Aspekte beleuchten, sondern hinterfragen, ob die eigene Immobilie für die Altersvorsorge taugt.

Nüchtern betrachtet, sollte und kann die eigengenutzte Immobilie kein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge sein. Dafür gibt es im Wesentlichen 3 Gründe:

1. Im Alter braucht man zusätzliche Einnahmen

Eine Immobilie, in der man selbst wohnt, erwirtschaftet keine Einnahmen. Die Kernaufgabe der Altersvorsorge ist es doch, die gesetzliche Rente aufzubessern, da bei der demographischen Entwicklung eine auf der Umlagenfinanzierung aufbauende Rentenversicherung immer weniger auszahlen kann.

Sicherlich erspart man sich die Miete, aber mietfrei heißt nicht kostenfrei. Es werden immer Investitionen notwendig sein, um Heizung, Dach, etc auf halbwegs modernem Stand zu halten. Dazu kommt die Frage, inwiefern später eine Immobilie überhaupt noch den Bedürfnissen des Alters angepasst ist? Wie komfortabel sind Treppen und Bäder, wenn man 70 ist? Wird der Einbau eines Aufzugs notwendig? All dies verursacht Kosten, die man heute noch gar nicht überblicken kann. Kosten sind aber das Gegenteil von dem, was wir mit der Altersvorsorge erreichen wollen.

Wer also in der eigenen Immobilie im Alter wohnen bleibt, der muss noch anderweitig vorsorgen. Wer dagegen daran denkt, die Immobilie zu verkaufen, um damit ein Altersheim bzw. Pflegeheim zu finanzieren, der muss mit spitzem Bleistift rechnen, ob der Verkaufspreis wirklich die Kosten deckt. Eine gute interaktive Kalkulation zur Frage, wie viele Jahre im Pflegeheim sich durch den Verkauf eines Einfamilienhauses finanzieren lassen, wird auf Spiegel Online zur Verfügung gestellt (siehe hier). Aus eigener Erfahrung in meiner Familie möchte ich hier nur anfügen, wie sehr doch die Kosten gerade in der Pflegestufe 2-3 unterschätzt werden. Wie viele Menschen kennen Sie, die über 90 Jahre alt geworden sind? Die medizinische Entwicklung geht immer weiter und unsere Lebenserwartung wird wahrscheinlich noch deutlich zunehmen. Kalkulieren Sie also nicht zu knapp.

2. Klumpenrisiko – nicht alle Eier in einen Korb

Wir wollen alle das Risiko so gering wie möglich halten. Dies setzt voraus, dass man sein Vermögen breit streut. Wer dagegen die eigengenutzte Immobilie als wichtigsten oder gar einzigen Pfeiler der Altersvorsorge betrachtet, der geht letztlich hohe Risiken ein. Gerade bei Immobilien abseits der Top-Lagen von Großstädten sollte man realistische Erwartungen an die Preisentwicklung aufgrund zurückgehender Bevölkerungszahlen haben. Zudem werden die meisten Immobilien teilweise mit Schulden finanziert, d.h. das Risiko wird nochmals erhöht.

3. Lebensumstände können sich ändern

Der Verkauf einer Immobilie erfolgt nicht immer aus freien Stücken. Leider sind Scheidungen oder Todesfälle des Partners häufige Gründe für einen raschen Zwangsverkauf. Berufswechsel spielen auch eine zunehmende Rolle. In diesen Fällen muss man berücksichtigen, dass neben den unwiederbringlich verlorenen Kaufnebenkosten an Staat, Notar und Makler, auch noch die Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der laufende Kreditvertrag noch keine 10 Jahre alt ist.

Viele Menschen in Deutschland können oder wollen die Kursschwankungen an den Finanzmärkten nicht ertragen. Doch wer glaubt, die Wert einer Immobilie unterliegt keinen Schwankungen, nur, weil es dafür nicht zu jeder Sekunde einen Preis gibt, der unterliegt einer Illusion. Die oben aufgezählten Unwägbarkeiten des Lebens sorgen dafür, dass man oft den Marktwert seiner Immobilie zu einem nicht frei gewählten Zeitpunkt realisieren muss.

Zusammenfassung

Um es noch einmal klar zu machen: Hier geht es nicht darum, von einer eigengenutzten Immobilie abzuraten. Der emotionale Wert eines Eigenheims steht nicht zur Debatte. Sondern wir wollen das Bewusstsein schärfen für die Risiken, die entstehen, wenn die eigene Immobilie als wichtigster Bestandteil der Altersvorsorge angesehen wird. Anleger sollten für die Vermögensanlage auch über andere Alternativen nachdenken.

… und wie sieht es aus mit vermieteten Immobilien zur Altersvorsorge? Dieses Thema verdient eine ausführliche Behandlung in einem späteren Anlagekommentar, aber hier nur soviel: aus eigener Erfahrung im Familien- und Freundeskreis wird immer wieder deutlich, dass die Verwaltung eines Immobilienbestandes im hohen Alter alles andere als eine Freude ist. Was mit 50 Jahren noch wie eine gute Idee aussah, wird nur allzu oft mit 70+ zu einer großen Belastung. Man sollte sich bei den zu erwartenden Renditen auch nichts vormachen: es hat seine Gründe, warum selbst der größte Pensionsfonds in Europa, die Norwegische Pensionskasse, zur Zeit weniger als 5% seiner Anlagen in Immobilien steckt.

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