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Ratschläge zur Geldanlage
May 9, 2017

Immobilien und Aktien sind teuer – und dafür gibt es einen guten Grund

Was wir in der Anlagelandschaft bezüglich der Bewertung heute sehen ist völlig beispiellos – wahrscheinlich wegen einer völlig beispiellosen demographischen Lage. Wann gab es in der Geschichte der Menschheit schon den Fall, dass wir nur 30-40 Jahre arbeiteten und dann 20-40 Jahre in Rente gehen konnten? Folge: wir müssen immer mehr vorsorgen, um im Ruhestand ausreichend Ersparnisse zu haben. Mehr vorsorgen bedeutet aber mehr anlegen, d.h. eine größere Nachfrage nach Vermögenswerten treibt die Preise weg vom historischen Durchschnitt.

Die Bewertung ist heute höher als im historischen Durchschnitt

Viele Marktkommentatoren merken zu Recht an, dass alle wichtigen Vermögensklassen heute deutlich teurer sind als in der Vergangenheit. Eine Mietwohnung in sehr guter Lage in München kostet heute mehr als das 30-fache der Jahresmiete – vor 20 Jahren war noch das 15x der Miete als Kaufpreis üblich. Aktien kosten heute im Durchschnitt ebenfalls mehr als noch vor 10, 25 oder gar 50 Jahren. Die Bewertung am US Aktienmarkt lag zwischen 1900 und 1975 beim 15-fachen des Durchschnitts der Gewinne (sog. CAPE Bewertung des Nobelpreisträgers Robert Shiller, siehe hier). Seit 1975 lag der Durchschnitt bei 20x. Heute sogar bei 29x.

Shiller chart2

Es kommt nicht aufs Vermögen an, sondern wieviel Einkommen wir daraus erzielen

Stellen Sie sich vor, Sie hätten 1 Million Euro geerbt. Ein Anleger in sicheren 10-jährigen deutschen Staatsanleihen hätte damit in 1990 noch ein solides Einkommen von ca. 90.000 Euros pro Jahr verdient. In 2007 schmolzen die Zinseinkünfte schon auf 40.000 Euros pro Jahr. Heute sind die Zinsen sogar nur bei 0,4%, d.h. ein vermögender Anleger mit 1 Million Euro erhält bei einer Anlage in 10-jährige deutschen Staatsanleihen nur noch 4.000 Euro Zinseinkünfte pro Jahr. Ist es überraschend, dass Anleger – egal ob Profis oder Privatanleger, sich nach anderen Anlagen umsehen?

Interessante Theorie… aber wie sieht es in der Praxis aus?

Genauso wie hier beschrieben. Da sichere Anlagen in Staatsanleihen immer weniger Rendite bieten, sind institutionelle Anleger gezwungen auf riskantere, aber höher rentierlichere Vermögenswerte auszuweichen. Nehmen wir als Beispiel Europas größten Anleger: die Norwegische Pensionskasse verwaltet über €800 Mrd. Schaut man sich die historische Vermögensaufteilung an, kann man klar erkennen, dass der Aktienanteil ständig erhöht wurde. Von 40% in 1998, zu 60% in 2007. Ende 2016 hat die Norwegische Zentralbank, die die Pensionskasse verwaltet, sogar vorgeschlagen den Aktienanteil zukünftig auf 75% anzuheben!

Norway equity allocation

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis

Die Nachfrage nach renditestarken Vermögenswerten nimmt also aufgrund der Notwendigkeit für den Ruhestand vorzusorgen zu. Das alleine rechtfertig eine höhere Bewertung. Dazu kommt noch, für viele überraschend, dass gleichzeitig das Angebot an investierbaren Vermögensanlagen abgenommen hat. Nur zwei Beispiele:

  • Deutsche Staatsanleihen: Wenn Finanzminister Schäuble sagt, er will die Schulden reduzieren, dann bedeutet es nichts anderes, als dass der deutsche Staat weniger Staatsanleihen begibt. Das Angebot an verfügbaren sicheren Anleihen sinkt damit. Die Anleihekäufe der EZB verstärken diesen Trend nur weiter.
  • US Aktien: Die Zahl der an den amerikanischen Börsen gelisteten Unternehmen ist von 1996 bis 2016 um ca. 50% gefallen.

US listed companies

Schlussfolgerung

Die wichtigsten Punkte aus unserer Sicht:

  • Sicher, Immobilien und Aktien sind heute teuer. Aber das ist auch zu erwarten, wenn ein zunehmender Teil der Bevölkerung sich Gedanken macht, wie er den immer länger werdenden Ruhestand finanzieren soll und gleichzeitig das Spektrum der möglichen Anlagen sich stetig verringert.
  • Wer sich alleine an der historischen Bewertung als Maßstab orientiert, der hätte die Wertsteigerungen im deutschen Immobilienmarkt und am weltweiten Aktienmarkt in den letzten 20 Jahren wohl verpasst. Ein blinder Vergleich mit der historischen Bewertung ist daher irreführend. Die Bewertung der Vermögenswerte ist eben nicht losgelöst von der sich verändernden Umwelt, auch wenn wir dies oft in der Presse lesen dürfen (zuletzt NZZ “Was alles für eine Blase spricht”).
  • Haben wir damit bei Aktien und Immobilien ein permanent höheres Plateau erreicht? Nein. Aktien und auch Immobilien bleiben zyklisch. So werden Aktien und Immobilien in der nächsten Rezession auch wieder fallen. Kurseinbrüche, ausgelöst von politischen Veränderungen, wird es ebenfalls immer wieder geben (Brexit, Grexit, Frexit, Trump, …). Die Volatiltät der Finanzmärkte bleibt uns erhalten, aber Märkte werden sich wohl auf einem anderen Bewertungsniveau als in der Vergangenheit einpendeln.